Bài toán dòng tiền
Mua shop Cổ Loa, mỗi tháng anh chị thực nhận bao nhiêu?
Tự nhập giá căn, tỷ lệ vay và giá thuê để thấy dòng tiền thật sau lãi vay, phí và thuế, kể cả khi lãi suất tăng.
Bảng tính dòng tiền cho thuê
Số mặc định là một Shop TMDV giá 14,6 tỷ, hoàn thiện 1,6 tỷ, cho thuê 40 triệu/tháng, vay 30% với lãi 9%/năm. Anh chị đổi số theo căn mình quan tâm.
Dòng tiền mỗi tháng
–
- Vốn tự bỏ ra
- –
- Tiền vay ngân hàng
- –
- Lãi vay mỗi năm
- –
- Dòng tiền trên vốn bỏ ra
- –
- Giá thuê cần để hòa dòng tiền
- –
- Nếu lãi vay lên 11%
- –
- Giá căn cần tăng mỗi năm để bằng gửi tiết kiệm
- –
Bảng tính dành cho cá nhân đứng tên, chưa tính khoản hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư và chưa tính tăng giá thuê. Giá thuê là giả định, không phải cam kết.
Thuế cho thuê: tổng doanh thu cho thuê không quá 1 tỷ/năm được miễn thuế GTGT và TNCN (vẫn phải kê khai). Doanh nghiệp đứng tên có bài toán thuế khác, anh chị nên hỏi kế toán của mình.
So sánh
Shop TMDV 50 năm hay Shophouse sổ lâu dài? Hai sản phẩm phục vụ hai mục đích khác nhau. Chọn đúng từ đầu quan trọng hơn chọn căn rẻ.
Shop TMDV: mua dòng tiền
Sổ 50 năm tính từ 2024, giá từ 14,6 tỷ, sàn 300–800 m². Hợp với người muốn thu tiền thuê đều và tận dụng chính sách hỗ trợ của chủ đầu tư.
Shophouse: giữ tài sản
Sở hữu lâu dài, trục lớn khoảng 25–40 tỷ, nội khu 10–25 tỷ. Tiền thuê trên vốn thấp hơn, đổi lại là tài sản đất lâu dài chờ tăng giá.
Giữ dưới 3 năm
Không nên mua Shop TMDV. Nếu muốn đón sóng cầu Tứ Liên, cân nhắc liền kề và hiểu rằng tăng giá chỉ là kỳ vọng.
Vay trên 50%
Dòng tiền thường âm hàng tháng, nhất là khi lãi thả nổi tăng. Chỉ nên vay nhiều khi có thu nhập khác ổn định để bù.
Những câu hỏi khó về dòng tiền
Sổ 50 năm, hết hạn thì sao?
Shop TMDV còn khoảng 47 năm sở hữu. Đây là sản phẩm để mua dòng tiền, không phải mua đất. Luật Đất đai 2024 cho phép xem xét gia hạn, nhưng không ai hứa chắc được. Nếu anh chị bắt buộc cần sổ lâu dài, hãy chọn Shophouse hoặc liền kề.
Vậy có thua gửi tiết kiệm không?
Nếu chỉ tính tiền thuê thì có: tiền thuê trên vốn thường chỉ khoảng 2–3%/năm. Phần còn lại phải đến từ tăng giá tài sản. Dòng cuối của bảng tính cho biết giá căn cần tăng bao nhiêu mỗi năm để bằng gửi tiết kiệm.
Lãi vay thả nổi lên 11–12% thì sao?
Bảng tính có sẵn kịch bản lãi 11%. Nếu con số đó vượt sức chịu đựng, hãy giảm tỷ lệ vay hoặc trả bớt gốc trước khi hết thời gian ân hạn.
Hết cam kết thuê, giá thuê thấp hơn thì sao?
Đây là rủi ro thật. Nên xem giá thuê thực tế trong dự án, chọn trục đã có dân, tìm khách thuê trước và ký hợp đồng thuê 5–10 năm.
Nhận bảng tính dòng tiền theo căn cụ thể
Gửi căn anh chị đang quan tâm, chuyên viên sẽ gửi bảng dòng tiền trong và sau thời gian cam kết, có kịch bản lãi suất tăng, kèm giá thuê thực tế trong dự án.